中國房地產(chǎn)2013年市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)與2014年發(fā)展趨勢(shì)展望

一、2013年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

　　1 政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

　　2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革;不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

　　1 2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

　　價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至 10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長(zhǎng)15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長(zhǎng)但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高;投資額增速高于去年;新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn);資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

　　1 3.二手房：十大城市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

　　價(jià)格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以 來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動(dòng)，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長(zhǎng)64.5%，為近四年最高;上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

　　1 4.土地：全國量?jī)r(jià)明顯好于去年，一線城市增長(zhǎng)最為顯著，地王頻出

　　供求方面，2013年1-11月，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng)17.9%、34.2%，總出讓金同比大 幅增長(zhǎng)69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長(zhǎng)73.8%和139.5%，增長(zhǎng)最為顯著。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%。今年以來地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　1 5. 企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

　　銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長(zhǎng)，分別同比增長(zhǎng)47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

　　二、2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

　　1 1. 宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

　　宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會(huì)融資仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)，但利率市場(chǎng)化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長(zhǎng)期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長(zhǎng)期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

　　1 2.市場(chǎng)趨勢(shì)：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

　　根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下， 2014年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會(huì)融資額增長(zhǎng)繼續(xù)推動(dòng)商品房需求增長(zhǎng)，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)2014年全國商品房銷售面積同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年;市場(chǎng)慣性使得明年上半年同比增速相對(duì)較高，同比增長(zhǎng)7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動(dòng)新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國新開工面積同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全國商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)上行壓力依然較大。

　　1 表：2014年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)

　　l 3. 關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)逐步回歸理性

　　1)分化加劇：不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯

　　不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項(xiàng)目將 增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能;多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn);大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量?jī)r(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

　　2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長(zhǎng)后回歸理性勢(shì)在必行

　　經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房 地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱;政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變;需求方面，過去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢(shì)在必行。

　　3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注 近年來，在消費(fèi)升級(jí)、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突 出。對(duì)規(guī)模在100萬平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長(zhǎng)、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

　　第一部分：2013年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

　　1. 政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

　　2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革;不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

　　1) 中央新思路：堅(jiān)持調(diào)控整體平穩(wěn)，推進(jìn)全面深化改革

　　2) 年初國五條加碼調(diào)控，堅(jiān)持從緊遏制房?jī)r(jià)快速上漲

　　“國五條”為全年調(diào)控定調(diào)，力保房?jī)r(jià)平穩(wěn)。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細(xì)則(《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)】)，表明中央政府高度重視堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，“國五條”細(xì)則的推出旨在為房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線及重點(diǎn)二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。兩會(huì)前后中央及部委密集表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控不放松，彰顯調(diào)控決心。2010年《政府工作報(bào)告》中表態(tài)“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭”，2011-2012年分別為“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”后，2013年更是提出“加強(qiáng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。兩會(huì)期間，住建部多次表態(tài)一定嚴(yán)格執(zhí)行“國五條”;前國土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會(huì)低于前5年平均數(shù);央行行長(zhǎng)周小川答記者問時(shí)表示可以通過結(jié)構(gòu)性的信貸政策實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

　　年末三中全會(huì)定調(diào)全面深化改革，更加注重長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)

　　三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)全面深化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全。11月12日，十八屆三中全會(huì)勝 利閉幕。會(huì)議審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強(qiáng)調(diào)進(jìn)行全面深化改革，放眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，從頂層設(shè)計(jì)上為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場(chǎng)來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其它結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，市場(chǎng)供需關(guān)系將更趨良性，保障行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　 (2) 地方新局面：市場(chǎng)分化推動(dòng)政策調(diào)整，地方調(diào)控導(dǎo)向分化

　　 各地落實(shí)“國五條”力度不一，北京最為嚴(yán)厲

　　年初“國五條”出臺(tái)后，北京、廣州等熱點(diǎn)城市隨之出臺(tái)地方細(xì)則，而大多數(shù)城市僅公布了本年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。在公布細(xì)則的城市中，對(duì)國五條各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細(xì)則中嚴(yán)格落實(shí)國五條相關(guān)要求。同時(shí)，部分城市繼“國五條”細(xì)則落地后調(diào)控政策進(jìn)一步細(xì)化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發(fā)商資金、調(diào)高非普通住宅的預(yù)售許可門檻，廣州、鄭州加強(qiáng)住宅預(yù)售價(jià)格和預(yù)售許可控制發(fā)放，上海、廈門、天津、等十余城市相繼出臺(tái)政策收緊公積金貸款。

　　三中全會(huì)前后市場(chǎng)走勢(shì)不同促地方政策調(diào)整分化

　　一線城市調(diào)控政策全面升級(jí)，二線城市扎堆加碼。熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)高位，年度控制目標(biāo)難以 達(dá)成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調(diào)控政策陸續(xù)收緊，地方政府繼續(xù)加大調(diào)控力度，通過各種方式平抑市場(chǎng)預(yù)期。9月鄭州首先對(duì)調(diào)控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺(tái)“深八條”、“京七條”加碼調(diào)控后，11月上海和廣州分別出臺(tái)“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調(diào)控政策全面收緊。隨后這一趨勢(shì)蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內(nèi)，七個(gè)二線城市扎堆頒布相關(guān)措施。縱觀各地調(diào)控內(nèi)容，可以看出，地方政府調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強(qiáng)調(diào)增加土地和普通房供應(yīng)，改善供需平穩(wěn)房?jī)r(jià)。

　　少數(shù)三四線城市靈活調(diào)整，適時(shí)松綁政策。與熱點(diǎn)一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場(chǎng)發(fā)展問題。受前期房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個(gè)限購城市中首個(gè)對(duì)限購令調(diào)整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對(duì)政策松綁，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助。11月徐州對(duì)限購進(jìn)行調(diào)整，不僅提出通過區(qū)域上的放寬來推動(dòng)本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調(diào)整來刺激市場(chǎng)，在保證自住型需求的同時(shí)釋放高檔需求以推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。

　　2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高

　　(1) 價(jià)格：今年以來百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，一線及少數(shù)二線城市漲幅尤為突出 

　　百城均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)新高，今年累計(jì)漲幅明顯高于去年，但11月漲幅降至今年以來最低。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)18個(gè)月環(huán)比上漲，今年以來整體漲幅明顯高于去年。具體來看，一季度百城均價(jià)漲幅明顯，環(huán)比上漲1%左右，二季度漲幅逐漸收窄，7月漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，至10月環(huán)比上漲1.24%，漲幅達(dá)到今年以來的最高水平。隨著10-11月多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，市場(chǎng)看漲預(yù)期得到有效控制，11月均價(jià)達(dá)10758元/平方米，為2010年6月以來的最高水平，但環(huán)比漲幅明顯收窄至0.68%，為今年以來的最低水平，分別比10月和今年以來的平均水平(0.93%)低0.56和0.25個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，百城住宅均價(jià)自2012年12月以來連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅持續(xù)擴(kuò)大至10.98%。

　　(2) 需求：政策預(yù)期加速市場(chǎng)變化，全年成交總量為近四年最高

　　全年總成交量為近四年同期最高，3月為2010年調(diào)控以來高點(diǎn)。2013年1-11月，50個(gè)代表城市1住宅月均成交2626萬平方米，同比增長(zhǎng)16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，處于近四年同期最高水平。

　　具體來看，1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，市場(chǎng)趨熱導(dǎo)致“國五條”政策出臺(tái)，在政策預(yù)期和推盤量低位回升等多重因素帶動(dòng)下，3月成交量超過3000萬平方米，達(dá)到2010年調(diào)控以來單月最高。二季度以來，“國五條”細(xì)則落地促使成交量高位持續(xù)回落，新政出臺(tái)后3個(gè)月內(nèi)代表城市月均成交量較出臺(tái)當(dāng)月(3月)下降18%，明顯低于“國十條”的42%和“國八條”的39%。伴隨政策效應(yīng)的逐漸淡化以及供應(yīng)加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高點(diǎn)僅低4%，達(dá)到年內(nèi)次高水平。11月，受部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策陸續(xù)升級(jí)影響，成交量小幅回落，但仍處于較高水平。

　　(3) 供應(yīng)：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市高于上年 

　　新增供應(yīng)總量為近四年同期最高，“金九”達(dá)年內(nèi)高峰。2013年1-11月，20個(gè)代表城市2住宅月均新批上市1419萬平方米，同比增長(zhǎng)15%，比2011年和2010年同期分別高9%和17%，為近四年同期最高水平。單月來看，今年以來新增供應(yīng)逐步回升，供應(yīng)量在4月達(dá)到階段性高點(diǎn)后持續(xù)回落，7月起供應(yīng)量止跌反彈并于“金九”達(dá)到全年最高峰，單月新批上市面積近2000萬平方米，10月供應(yīng)量季節(jié)性回落(回落幅度低于歷年同期)，11月受企業(yè)年底加大推盤帶動(dòng)，新增供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)6.5%，超過1800萬平方米，為年內(nèi)第二高，處于最近四年的較高水平。

　　1 重點(diǎn)城市共 50個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市;二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、 南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長(zhǎng)春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長(zhǎng)沙、南昌25個(gè)城市，主要是各省會(huì)城市和計(jì)劃單列市;三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市，主要指地級(jí)市。 2 重點(diǎn)城市一共20個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市;二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長(zhǎng)沙、無錫、沈陽、鄭州等11個(gè)城市;三線城市包括蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通、惠州5個(gè)城市。

　　(4) 供求對(duì)比：不同城市供求關(guān)系表現(xiàn)分化，庫存小幅回升，出清周期略有延長(zhǎng)

　　2013年下半年新增供應(yīng)逐漸超過需求，使得今年成交量增速略低于供應(yīng)量。今年1-11月，10個(gè)代表城市成交量同比增長(zhǎng)10%，供應(yīng)量同比增長(zhǎng)12%，銷供比達(dá)到1.02。其中，受供應(yīng)不足影響，北京今年市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾加劇，銷供比提高至1.55;大連銷供比也明顯提高，達(dá)到1.44;上海、廣州、武漢、長(zhǎng)沙雖銷供比略有提高，但市場(chǎng)整體供需基本均衡;蘇州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明顯下降，銷供比由去年的1.87大幅降至0.92;惠州和杭州銷供比下降，由上年供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)為供過于求;盡管深圳銷供比略有提高，但在代表城市中仍為最低，為0.78。

　　庫存及去化：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長(zhǎng)但仍處低位

　　2013年上半年，代表城市庫存高位盤整;下半年，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)和成交量的小幅下滑，庫存逐步回升。截至11月底，10個(gè)代表城市可售面積為7894萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.5%，與年初相比增長(zhǎng)9.1%，比2012年底增長(zhǎng)3.5%，已高于2012年階段性高點(diǎn)。從出清周期來看，截至11月底，代表城市平均出清周期為11.1個(gè)月，較今年年初延長(zhǎng)2.0個(gè)月，但仍處2010年來的較低水平。

　　3 重點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、福州、蘇州、長(zhǎng)沙、惠州 10 個(gè)城市。

　　二手房：十大城市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

　　(1) 價(jià)格：持續(xù)上漲但下半年漸趨平穩(wěn)，絕對(duì)水平創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市漲幅尤為突出

　　十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲，價(jià)格創(chuàng)歷史新高。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。具體來看，一季度二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大，3月受“國五條”預(yù)期影響，環(huán)比上漲2.8%，漲幅突出;二季度價(jià)格漲幅明顯收窄，6月環(huán)比漲幅收窄至1%以下;三季度以來，伴隨政策效應(yīng)淡化價(jià)格漲幅再度擴(kuò)大至1%以上，但漲幅逐漸趨穩(wěn);受近期部分城市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)影響，11月價(jià)格環(huán)比漲幅收窄至1.56%，連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲，漲幅超過20%。

　　3) 成交：受3月成交量激增帶動(dòng)，今年以來成交總量大幅超過去年

　　3月成交激增帶動(dòng)今年累計(jì)成交量為近四年來同期最高。2013年1-11月，十大城市二手住宅累計(jì)成交94.13萬套，同比增長(zhǎng)64.5%，為近四年同期最高。具體來看，受3月二手住宅成交量激 4 如無特別說明，本報(bào)告中二手房?jī)H指二手住宅，不包括商業(yè)等其他物業(yè)類型，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)僅對(duì)各城市主城區(qū)挑選掛牌量居所在區(qū) 域前列的活躍樣本進(jìn)行分析。

　　增影響，一季度成交量同比大幅增長(zhǎng)2.5倍，3月成交量(18.85萬套)達(dá)歷史單月最高;二季度，政策落地促使成交量明顯回落，但同比仍增長(zhǎng)44.5%;三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累計(jì)成交量(69.8萬套)已超去年全年水平;10月成交量季節(jié)性回落后，11月止降回升，環(huán)比增長(zhǎng)10.7%，比去年同期高出19.5%，達(dá)8.45萬套，處于今年較高水平。

　　4.土地：全國量?jī)r(jià)明顯好于去年，一線城市增長(zhǎng)最為顯著，地王頻出

　　(1) 供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增長(zhǎng)更為突出

　　各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長(zhǎng)均超過15%。2013年1-11月，全國300個(gè)城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長(zhǎng)6.3%，增幅較2012年全年擴(kuò)大13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長(zhǎng)17.9%，而去年為下降16.6%;商辦用地推出2.4億平方米，同比增長(zhǎng)18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長(zhǎng)16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%;商辦用地一季度同比增長(zhǎng)49.0%，漲幅明顯，10-11月增長(zhǎng)18.1%，較三季度擴(kuò)大13.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　各類土地成交量同比增長(zhǎng)13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高達(dá)34.2%，為2010

　　年以來增速首次超過商辦用地。2013年1-11月，全國300個(gè)城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%，增速明顯高于推出量，而2012年全年為下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6億平方米，超過去年全年總量，同比大幅增長(zhǎng)34.2%，結(jié)束連續(xù)兩年的同比下降趨勢(shì)，且增速自2010年后首次超過商辦用地;商辦用地成交1.9億平方米，同比增長(zhǎng)27.8%，增幅較2012年擴(kuò)大15.0個(gè)百分點(diǎn)。從不同季度來看，住宅用地在前三季度同比增幅均超過30%，其中二季度增速最大為46.6%，10-11月同比增長(zhǎng)18.5%，增速較第三季度縮小11.8個(gè)百分點(diǎn);商辦用地在一季度大幅增長(zhǎng)75.3%，10-11月同比增長(zhǎng)4.8%，增速較第三季度縮小28.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　(2) 價(jià)格：樓面均價(jià)上漲明顯，溢價(jià)率止跌反彈，住宅用地尤為突出

　　各類用地樓面均價(jià)同比上漲顯著，住宅、商辦用地增幅均超過25%。2013年1-11月，全國300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價(jià)為1610元/平方米，同比上漲25.9%，商辦用地為1428元/平方米，同比上漲26.6%。具體來看，今年以來住宅用地樓面均價(jià)上漲明顯，特別是9月，樓面均價(jià)達(dá)2165元/平方米，為歷年唯一一次突破2000元/平方米，11月價(jià)格為1897元/平方米，為2010年來次高水平。今年以來開發(fā)商回歸一二線熱點(diǎn)城市，拿地積極性高，總價(jià)和單價(jià)“地王”頻現(xiàn)，不斷拉高全國住宅用地價(jià)格水平，特別是9月4日由融創(chuàng)競(jìng)得的北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，在剔除配建醫(yī)院后樓面均價(jià)達(dá)7.3萬/平方米。商辦用地6月以來樓面均價(jià)低于住宅，價(jià)格較平穩(wěn)，保持在1300-1800元/平方米之間。

　　溢價(jià)率止跌反彈，住宅用地明顯高于商辦用地。1-11月，全國300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為16.3%，較去年同期提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3、6.0個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，今年以來各月住宅用地的溢價(jià)率均超過10%，其中7月突破20%，9月溢價(jià)率提升至今年以來的最高水平25.1%，近兩個(gè)月略有回落，11月溢價(jià)率為20.9%;商辦用地各月的溢價(jià)率普遍在10%以上，4月達(dá)到最高18.4%，8月以來溢價(jià)率持續(xù)下滑，11月降至9.4%，今年以來波動(dòng)較大。

　　(3) 出讓金：總額超去年全年，十大城市較去年同期增長(zhǎng)一倍

　　1-11月出讓金總額已大幅超過去年全年，同比大幅上漲。2013年1-11月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬億元，已大幅超過去年全年(2.1萬億元)，同比增長(zhǎng)62.2%。其中住宅用地出讓金為1.8萬億元，同比增長(zhǎng)69.8%;商辦用地出讓金為6611億元，同比增長(zhǎng)72.7%。從不同階段來看，三季度各類土地出讓金最高，達(dá)8957億元，同比增長(zhǎng)69.0%;10-11月漲幅回落至35.7%，漲幅較三季度收窄33.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅用地10月以來出讓金同比增長(zhǎng)34.6%，漲幅低于商辦用地。

　　5.企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

　　(1) 銷售業(yè)績(jī)：品牌房企業(yè)績(jī)穩(wěn)步攀升，千億俱樂部擴(kuò)容，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高

　　今年以來，代表企業(yè)銷售業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)。受益于企業(yè)加大推盤力度以及市場(chǎng)活躍度攀升，2013年1-11月，十家代表企業(yè)銷售金額及銷售面積分別為8172億元和7942萬平方米，同比分別增長(zhǎng)32%和26%。具體來看，一季度受“國五條”預(yù)期和季節(jié)性回升等多重因素帶動(dòng)，購房需求持續(xù)釋放，銷售額同比增速持續(xù)在40%以上。二季度伴隨調(diào)控細(xì)則落地，企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊倩芈洹Ｈ�季度以來企業(yè)主動(dòng)加大推盤促銷售業(yè)績(jī)逐月上升，10月份達(dá)到全年峰值，多家房企 取得歷史最高單月銷售額，11月部分企業(yè)在實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)后放緩?fù)票P導(dǎo)致銷售業(yè)績(jī)環(huán)比下降，但總體依然處于近幾年高位。

　　(2) 拿地情況：規(guī)模大幅增長(zhǎng)，一二線城市占比上升使得平均成本明顯提高

　　品牌房企拿地規(guī)模和金額大幅增長(zhǎng)。2013年前11月，十大代表性企業(yè)累計(jì)拿地金額為3086億元，同比大幅增長(zhǎng)87%，比去年全年水平高出31%;累計(jì)拿地面積為10435萬平方米(按建筑面積計(jì)算，下同)，同比增長(zhǎng)47%。具體來看，一季度企業(yè)延續(xù)去年下半年拿地積極態(tài)度，隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出，二三季度企業(yè)拿地?zé)崆橛性鰺o減，9月達(dá)到全年最高水平。總體上，品牌房企在良好銷售業(yè)績(jī)和積極融資的支撐下，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的儲(chǔ)備趨于迫切，與去年謹(jǐn)慎拿地不同的是，品牌房企針對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭(zhēng)奪，催生出高總價(jià)、高溢價(jià)地塊不斷出現(xiàn)。

　　(3) 資金狀況：不同企業(yè)分化加劇，融資多元化保證長(zhǎng)期發(fā)展

　　短期資金償付壓力不大，現(xiàn)金覆蓋比例小幅提高，不同企業(yè)分化加劇。截至2013年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司因銷售回款良好，償債能力得到提升，其貨幣資金對(duì)短期負(fù)債的覆蓋比為105.7%，較2013年中期提升3.7個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于2011年最差時(shí)93.2%的水平，上市房企整體資金償付能力在融資環(huán)境改善情況下繼續(xù)提升。但不同企業(yè)分化明顯，中小企業(yè)面臨更大的資金壓力和融資成本，從三季度末短期償債壓力的角度觀察，去除招保萬金的A股房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金覆蓋比例僅為96.8%，遠(yuǎn)低于招保萬金的平均值138.3%。年中由于銀行資金流動(dòng)性緊縮導(dǎo)致的“錢荒”導(dǎo)致房企資金鏈面臨緊張局面，融資渠道較為單一的中小企業(yè)中長(zhǎng)期資金風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

　　2013年進(jìn)入海外融資潮，低利率環(huán)境下獲取廉價(jià)資金。2012年下半年以來，各國政府普遍實(shí)施寬松的貨幣政策，境外資本市場(chǎng)低利率環(huán)境得以持續(xù)，房企海外發(fā)債持續(xù)升溫。由于在當(dāng)前的監(jiān)管環(huán)境下，無論是人民幣或是外幣債券，大陸上市房企以境內(nèi)母公司身份在海外市場(chǎng)直接發(fā)行債券的難度較高，內(nèi)地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺(tái)，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評(píng)級(jí)，實(shí)現(xiàn)低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達(dá)等龍頭企業(yè)在2013年均首次通過境外上市子公司發(fā)債，并通過創(chuàng)新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實(shí)力大大增強(qiáng)。

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